Cómo comprar casa en Estados Unidos como extranjero (2022)

Última modificación el septiembre 10, 2022 por RealidadUSA

Tabla de contenidos

¿Cómo comprar una casa en USA sin ser residente?

Comprar una vivienda en EE.UU. como ciudadano no estadounidense puede ser complicado, al menos en apariencia. Si se pregunta si un ciudadano de otro país puede comprar una propiedad en EE.UU., la respuesta corta es que sí, aunque es más fácil si se compra la propiedad en efectivo.

Si busca financiación de una institución financiera en EE.UU. para comprar un inmueble, como no ciudadano conseguir una hipoteca es la parte más difícil. Sin embargo, si está dispuesto a comprar una propiedad en EE.UU., pero no es ciudadano estadounidense, aquí tiene información esencial que debe conocer.

Comprar una casa como no ciudadano estadounidense

Cualquier persona puede comprar y poseer una propiedad en los Estados Unidos, independientemente de su ciudadanía. No hay leyes ni restricciones que impidan a una persona de cualquier nacionalidad extranjera poseer o comprar una vivienda en los Estados Unidos.

De hecho, muchos ciudadanos extranjeros compran casas de vacaciones en Estados Unidos, y hay muchos inversores extranjeros ricos que compran propiedades de inversión como apartamentos o condominios de varias unidades, casas unifamiliares e incluso propiedades comerciales como centros comerciales. Así pues, tanto si es un nuevo residente que busca una vivienda de dos plantas para usted y su familia, como si es un inversor interesado en propiedades vacacionales, existen varios recursos y opciones a su disposición.

Cómo conseguir una hipoteca siendo un ciudadano no estadounidense

Comprar una casa en EE.UU. como no ciudadano estadounidense es sencillo si piensa pagar en efectivo (o tener todo el dinero ahorrado para comprar la casa en un solo pago). Si no está en condiciones financieras de poder comprar una casa con dinero en efectivo, tendrá que obtener un préstamo hipotecario para adquirir la propiedad. Aquí es donde el proceso puede volverse más complejo.

Su capacidad para obtener una hipoteca como ciudadano no estadounidense depende de su situación de residencia. Si está planeando comprar una casa y no tiene intención de mudarse a Estados Unidos, el único préstamo al que puede optar es un préstamo para extranjeros. Los préstamos para extranjeros suelen tener un pago inicial más alto, tipos de interés más elevados y tendrá que tener un número de identificación del contribuyente (INTN).

Si usted es un residente permanente con tarjeta verde, un residente no permanente con un visado de trabajo válido o un refugiado al que se le ha concedido asilo, puede optar a una hipoteca. Un prestamista tendrá que poder verificar la residencia legal del solicitante, por lo que los extranjeros cuya residencia principal no esté en los Estados Unidos pueden tener más dificultades para conseguir una hipoteca.

Te puede interesar: Bancos que aceptan el ITIN para comprar casa

Quizá se pregunte si puede comprar una casa con un préstamo de la FHA si no es ciudadano estadounidense. En la mayoría de los casos, puede solicitar un préstamo de la FHA siempre que aporte una prueba de su residencia permanente. Sin embargo, para poder optar a un préstamo de la FHA, la vivienda que desea comprar deberá ser su residencia permanente, no una segunda vivienda o una residencia de vacaciones.

Además, la mayoría de los prestamistas hipotecarios con sede en EE.UU. se fijan en el historial crediticio del prestatario en EE.UU. para determinar su elegibilidad para un préstamo hipotecario. Como no es ciudadano estadounidense, es posible que no tenga un informe de crédito estadounidense o que su informe de crédito no tenga suficiente información para que los prestamistas puedan establecer su solvencia. Por lo tanto, puede resultar difícil para los prestamistas analizar el riesgo de prestarle dinero para comprar una vivienda. Eso significa que su prestamista tendrá que utilizar otro método para evaluar su riesgo como prestatario.

Debido a la complejidad del análisis del riesgo, muchos prestamistas simplemente optan por no prestar dinero a ciudadanos extranjeros. Puede llevarle más tiempo encontrar un prestamista que esté dispuesto a trabajar con usted, y puede llevarle más tiempo conseguir la aprobación de su préstamo hipotecario. También es posible que pague un tipo de interés más alto. Si le preocupa obtener un préstamo hipotecario debido a su crédito, considere la posibilidad de tomarse el tiempo necesario para mejorar su puntuación de crédito antes de comprar una casa como no ciudadano estadounidense.

Implicaciones de la venta de una vivienda en EE.UU. como no ciudadano estadounidense

Con el tiempo, es posible que decida vender su vivienda en Estados Unidos. Antes de comprar una nueva propiedad en los Estados Unidos, es bueno conocer las normas y los requisitos en caso de que decida vender su propiedad en el futuro. El IRS exige que los compradores de propiedades de ciudadanos no estadounidenses retengan el 15% del precio bruto de venta para garantizar que los ciudadanos extranjeros no evadan el impuesto sobre la renta de EE.UU. por la propiedad vendida. Si el comprador no retiene esta cantidad, puede ser responsable de impuestos adicionales. Las reglas que rodean esto son algo complejas, pero se describen en la publicación FIRPTA del IRS, y se puede encontrar más información en la serie International Tax Gap.

Trabajar con un agente de confianza, que no le presione más allá de lo que se siente cómodo ofreciendo o le apresure a tomar una mala decisión, es clave. Trabaje con un agente inmobiliario de confianza, para saber que tiene en cuenta sus mejores intereses.

10 datos fiscales rápidos sobre la compra de una propiedad como ciudadano no estadounidense

Cómo hemos visro los ciudadanos no estadounidenses pueden comprar una propiedad, ya que no existe ningún requisito de ciudadanía para la venta de inmuebles. De hecho, los extranjeros pueden incluso optar a una hipoteca si cumplen ciertos requisitos. Sin embargo, los propietarios extranjeros se enfrentan a una situación fiscal más complicada que los ciudadanos estadounidenses.

Entender las normas fiscales antes de comprar una propiedad en Estados Unidos le ayudará a sacar el máximo partido a su inversión. A continuación se ofrece un desglose de lo que deben declarar exactamente los propietarios extranjeros en EE.UU. y de lo que deben prever para pagar impuestos cuando alquilen o vendan una propiedad en EE.UU. Por ejemplo, querrá saber en qué situaciones es necesario un 1040NR, y si es necesario que la retención del 30% se extraiga automáticamente de los pagos. Por lo tanto, lea nuestros diez datos rápidos sobre la compra de propiedades como ciudadano no estadounidense.

1. Publicación 515 del IRS

Lo primero que debe saber sobre la compra de una propiedad como no ciudadano estadounidense es que la Publicación 515 del IRS resume las normas para los extranjeros no residentes (NRA). La Ley de Impuestos sobre la Inversión Extranjera en Bienes Inmuebles de 1980 (FIRPTA) fue promulgada por el Congreso para imponer un impuesto a las personas extranjeras cuando venden o reciben ingresos de un interés inmobiliario estadounidense.

2. Tipos impositivos

En general, los ingresos procedentes de bienes inmuebles situados en Estados Unidos que son propiedad de un extranjero no residente están sujetos a un tipo impositivo del 30% (o de un tratado inferior) si no están efectivamente relacionados con una actividad comercial o empresarial estadounidense.

3. Puede elegir el tratamiento de sus ingresos inmobiliarios

Si un extranjero no residente posee o tiene intereses en una propiedad situada en EE.UU. para la producción de ingresos, la ANR puede optar por tratar todos los ingresos de esa propiedad como ingresos efectivamente relacionados con una actividad comercial o empresarial en EE.UU.. La elección se aplicará a todos los ingresos procedentes de bienes inmuebles situados en los Estados Unidos. Si se hace la elección, entonces se pueden reclamar las deducciones atribuibles a los ingresos de la propiedad inmobiliaria, por lo que la renta neta será imponible.

4. Elecciones a realizar

¿Cómo se elige? La elección puede hacerse mediante la elección de la Sección 871(d).

5. Por qué son importantes las elecciones

La elección supone una gran diferencia, por lo que debe considerar las implicaciones antes de comprar una propiedad como ciudadano no estadounidense. Por ejemplo, si los ingresos brutos de la propiedad en alquiler son de 30.000 $, sin la elección, el impuesto sobre la renta sería de 10.000 $ (30% de 30.000 $). Con la elección, las deducciones como los intereses de la hipoteca, el impuesto sobre la propiedad, etc. reducirían la renta imponible y el impuesto a pagar sería el 30% del importe neto.

6. Tratados fiscales

Los tratados fiscales podrían proporcionar un tipo impositivo reducido.

7. Las ganancias repercuten en la fiscalidad

Cuando un no residente vende una propiedad en Estados Unidos, cualquier ganancia se grava como si la propiedad hubiera sido vendida por un ciudadano o residente estadounidense. Esto significa que la ganancia puede beneficiarse de un tratamiento inferior de las ganancias de capital a largo plazo, siempre que la propiedad se haya mantenido durante más de 12 meses.

8. Retención de impuestos

Los no residentes estarán sujetos a una retención del 15% sobre los ingresos brutos de la transacción, a menos que el no residente esté exento de la retención. Será necesario presentar una petición de exención ante el IRS antes de la fecha de venta para obtener un certificado de exención (formulario 8288-B Application for Withholding Certificate for Dispositions by Foreign Persons of US Real Property Interests). Un tipo inferior del 10% se aplica a las enajenaciones de menos de 1 millón de dólares para los bienes estadounidenses que fueron adquiridos como bienes personales.

9. Impuesto estatal

Dependiendo del estado, puede haber retenciones o impuestos estatales.

10. 1040NR

La ANR tendría que presentar a tiempo una declaración de impuestos 1040NR para informar de los ingresos procedentes de bienes inmuebles y de cualquier retención asociada si se hace la elección 871(d). Las personas extranjeras están obligadas a obtener un número de identificación del contribuyente (TIN) de EE.UU. para presentar una declaración de impuestos.

Por qué comprar una casa en EE.UU. como ciudadano no estadounidense

Poseer una vivienda fuera de su país de origen tiene varias ventajas. Por un lado, significa que no tendrá que preocuparse por el alojamiento cuando viaje. Tiene un espacio designado para usted y su familia y, lo que es mejor, sabe que cumple sus normas y está bien mantenido. Ya no tendrá que rebuscar entre cientos de reseñas y fotos de huéspedes; sepa que está obteniendo lo mejor de lo mejor en materia de alojamiento al comprar su propia casa en Estados Unidos.

Aunque usted no viaje a Estados Unidos, muchos otros lo hacen. Alrededor de 80 millones de personas visitan los EE.UU. internacionalmente cada año, puede apostar que la mayoría de ellos no están interesados en navegar por el proceso de compra de vivienda en el país. Tal vez no tengan los medios económicos para hacerlo, o tal vez no visiten el país con la suficiente frecuencia como para que merezca la pena. Así que, ¿por qué no adquirir una propiedad de inversión en alquiler?

Tanto si utiliza la casa como si no, el resto del año puede publicarla como alquiler vacacional, y si está en una ciudad de destino popular, puede pagar con creces la casa en alquiler. Sitios como Airbnb facilitan la publicación de su alquiler, la conexión con inquilinos de confianza y la gestión de todo lo necesario desde la distancia.

También existe la posibilidad de obtener beneficios fiscales, como los que conlleva ser propietario de una vivienda o tener una oficina en casa. Tanto si trabajas como si juegas mientras estás en EE.UU., hay opciones que te ayudan a reducir la cantidad que tendrás que pagar anualmente en impuestos por tener una propiedad en el país. Otra ventaja: poseer una propiedad en varias zonas del mundo significa que está diversificando sus inversiones, lo que ayuda a la estabilidad financiera en general.

Cómo comprar una casa en Estados Unidos

La compra de una vivienda en EE.UU. como no residente no es tan sencilla como los programas de televisión pueden hacerla parecer; implica mucho papeleo.

El primer paso es adquirir un número de identificación del contribuyente individual, o ITIN. Como propietario de una vivienda en EE.UU., debe presentar una declaración de impuestos anual; debe tener un ITIN para completar este proceso. También querrá conocer su puntuación de crédito (y mejorarla en la medida de lo posible) para asegurar una hipoteca. Aunque la logística financiera puede ser bastante enrevesada, éste es un primer paso importante. Garantizar la financiación lleva tiempo, por lo que recomendamos abordar estos pasos con antelación.

A continuación, investigue. Existe la posibilidad de que compre su nueva casa sin ser visto, por lo que su proceso de búsqueda de vivienda puede ser un poco diferente. Lo mejor es utilizar una combinación de servicios de listados (como NewHomeSource.com), así como recursos locales: piense en quienes viven o tienen experiencia en la zona que desea comprar. Conecte con residentes y profesionales por vía electrónica o a través de las redes sociales para hacerse una idea más clara de la comunidad, pero sepa que nada es mejor que visitarla usted mismo. Planifique un tiempo amplio para explorar la comunidad y las zonas circundantes, y no olvide preparar de antemano preguntas para los constructores y los representantes de ventas.

Como el proceso puede resultar abrumador para quienes no están familiarizados con el mercado y el sistema estadounidense, puede ser una buena idea recurrir a la ayuda de un experto. Contratar a varios profesionales a lo largo del proceso para que le ayuden a buscar y comprar una nueva vivienda también le protegerá de los desafíos, incluso de aquellos que ni siquiera pensó en prever.

En definitiva, si encuentra un buen prestamista, todo el proceso debería ser bastante sencillo. Vamos a verlo detalladamente:

1. Determine su presupuesto

Lo primero es lo primero, no todo el mundo puede permitirse la misma casa. Por ejemplo, si tiene un ingreso bajo, podría tener algunos problemas en el camino si va por una casa grande y de aspecto muy costoso.

A diferencia de los estadounidenses, que se sienten bastante cómodos con las deudas de alto nivel, muchos inmigrantes prefieren ahorrar y optar por la versión de pago al contado, es decir, pedir prestado el menor dinero posible. Esto puede llevar bastante tiempo, ya que la vivienda media hoy en día en Estados Unidos ronda los 230.000 dólares.

Por eso, antes de empezar a buscar casas, hay que ver exactamente cuánto está dispuesto a dar el prestamista. Calcule cuánto le va a prestar la entidad, pero también cuánto está dispuesto a gastar.

Lo último que quiere hacer con una visa DACA, por ejemplo, es atarse a un préstamo hipotecario DACA que no puede pagar. Piénselo de esta manera: aparte de las cuotas que tendrá que pagar por el préstamo, también tendrá que pagar la comida, el transporte, las facturas, así como otros gastos de subsistencia. Y como la hipoteca se prolongará durante varios años, necesitas comprar una casa que sepas que vas a poder pagar.

Como regla general, se ha descubierto que un comprador puede permitirse una vivienda que cueste entre 2 y 2,5 veces sus ingresos anuales, siempre que, por ejemplo, contrate una hipoteca con visado TN a 15 años. Por ejemplo, si una persona con visado gana alrededor de 100.000 dólares al año, puede permitirse una hipoteca de entre 200.000 y 250.000 dólares.

Dicho esto, incluso si el prestatario está dispuesto a gastar esa cantidad de dinero, todavía tendrá que encontrar un prestamista dispuesto a darles ese dinero. Por ello, la investigación es clave en este caso.

2. Conozca sus derechos

Lo hemos dicho y lo volveremos a decir: los inmigrantes están muy discriminados a la hora de conseguir una hipoteca para una nueva vivienda. Se atienden muchas quejas, a pesar de que la Ley de Vivienda Justa (FHA) prohíbe claramente a los proveedores de vivienda negarse a alquilar o vender una casa a una persona que es «diferente», por así decirlo.

Por lo tanto, aunque usted tenga un color, una raza, una religión, un origen nacional, una situación familiar, un sexo o sufra algún tipo de discapacidad, debería tener todo el derecho a recibir un préstamo hipotecario.

Como menciona el HUD, «la discriminación en materia de vivienda no sólo es ilegal, sino que contradice en todos los sentidos los principios de libertad y oportunidad para todos los ciudadanos». A fin de cuentas, todo el mundo debería tener derecho a comprar una casa, independientemente de su procedencia o de su clasificación como «diferente».

Lo mismo se aplica a las hipotecas. Al igual que no se te puede negar la compra de una casa por tu condición de ciudadano, tampoco se te puede negar la solicitud de un préstamo. Que lo consiga o no puede depender de diferentes factores. Por ejemplo, si su crédito es especialmente malo, o si sus ingresos no son lo suficientemente altos, existe la posibilidad de que su solicitud de préstamo sea rechazada.

Sin embargo, no será por su origen. Si sospecha que este es el caso, puede ponerse en contacto con la oficina del HUD más cercana e informar de la situación.

3. Encontrar un préstamo hipotecario

Esta es quizás la parte más larga de la compra de una casa: la búsqueda del préstamo real. En lo que respecta a las hipotecas, existen dos tipos: las de tipo ajustado y las de tipo fijo.

Las hipotecas de tipo fijo son el tipo tradicional. Suelen durar entre 15 y 30 años, y el inmigrante tendrá que pagar la totalidad de la hipoteca en el plazo que se haya decidido. Los tipos de interés serán fijos y el prestatario tendrá que pagar la misma cantidad todos los meses, aunque los tipos del mercado cambien.

Sin embargo, si opta por una hipoteca ajustada como no residente, el interés será fijo durante todo el plazo inicial, pero luego, al ajustarse el mercado, fluctuará según los tipos cambiantes. Esto significa que los tipos de interés serán bastante imprevisibles.

Por lo general, los tipos de interés se situarán más o menos en el 4%. Algunos préstamos serán más caros, dependiendo del prestamista, y otros serán mucho más asequibles. Por ello, es conveniente que dediques algún tiempo a reducir tus opciones antes de decantarte por una en concreto.

4. Buscar una casa

Ahora viene la segunda parte que más tiempo consume: la búsqueda de una casa. Ahora que conoce su presupuesto, puede buscar casas que le gusten y que sepa que puede pagar. Puede ponerse en contacto con agentes locales, pero en la mayoría de los casos, puede encontrar una variedad de sitios web con listas de casas disponibles.

5. Haga una oferta

En Estados Unidos, las ofertas de viviendas suelen ser negociadas. El comprador no siempre tiene que ir por el precio indicado, al igual que el vendedor no tiene que ir siempre por el precio inicial. Esta etapa de negociación puede ir y venir continuamente hasta que ambas partes lleguen a una conclusión.

6. Realice una inspección

Lo último que quieres es pagar un montón de dinero por una casa para luego darte cuenta de que tiene muchos problemas. Las reparaciones pueden costar más de lo que permite su presupuesto, y si hace una inspección, podría conseguir un precio más bajo por la casa. Claro que puede costar entre 300 y 600 dólares, pero piense en el dinero que podría ahorrar a largo plazo.

7. Compre un seguro de hogar

El seguro es más importante de lo que crees, sobre todo si quieres tener una red de seguridad para los momentos en los que las cosas pueden ir terriblemente mal. Sólo en Estados Unidos, más del 90% de los propietarios de viviendas han solicitado un seguro, sólo para asegurarse de que no se quedarán en la calle cuando ocurra un desastre.

Investigue en el barrio y averigüe qué tipo de seguro de hogar necesita exactamente. ¿Necesita protección contra robos, o su zona es más susceptible de sufrir catástrofes naturales? Es cierto que puede optar por una póliza de seguro que tenga una mayor cobertura, pero cuanto más añada, más cara será. Por eso, es mejor que elija una póliza de seguro que cubra lo que probablemente necesitará.

8. Cierre el trato

Una vez dicho todo esto, lo que tendrá que hacer ahora es cerrar el trato de su nueva casa. Una vez que firme los papeles, tendrá derecho a llamar a esa casa suya.

No tenga miedo de hacer tantas preguntas como sea posible, y asegúrese de llevar también a un asesor de confianza. De este modo, no tendrá problemas para entender la terminología, algo que puede ocurrir, sobre todo, si no es usted nativo en la lengua inglesa.

¿Debe comprar una propiedad en los Estados Unidos?

Aunque sólo usted se conoce mejor a sí mismo, hay algunas preguntas que le ayudarán a acotar la respuesta:

  • ¿Quiero una propiedad de inversión en el extranjero en los Estados Unidos para diversificar mis inversiones?
  • ¿Viajo con frecuencia a Estados Unidos por motivos de trabajo o para visitar a mi familia y amigos?
  • ¿Estoy interesado en jubilarme en Estados Unidos?

Si ha respondido afirmativamente a las preguntas anteriores, es probable que esté preparado para comprar una vivienda nueva en Estados Unidos y empezar a cosechar los beneficios.

Te puede interesar

  • Cómo llenar el formulario W-2 [Guía Paso a paso 2021]
  • ¿Qué es una cuenta de ahorros en Estados Unidos?
  • Cómo comprar casa en Estados Unidos como extranjero
  • Cómo enviar dinero de Estados Unidos a México
  • Cómo invertir en la bolsa de valores en USA

Top Articles

Latest Posts

Article information

Author: Foster Heidenreich CPA

Last Updated: 10/22/2022

Views: 6745

Rating: 4.6 / 5 (76 voted)

Reviews: 83% of readers found this page helpful

Author information

Name: Foster Heidenreich CPA

Birthday: 1995-01-14

Address: 55021 Usha Garden, North Larisa, DE 19209

Phone: +6812240846623

Job: Corporate Healthcare Strategist

Hobby: Singing, Listening to music, Rafting, LARPing, Gardening, Quilting, Rappelling

Introduction: My name is Foster Heidenreich CPA, I am a delightful, quaint, glorious, quaint, faithful, enchanting, fine person who loves writing and wants to share my knowledge and understanding with you.