Compra de inmuebles (Guía para compradores extranjeros) (2022)

Compra de inmuebles (Guía para compradores extranjeros) (1)Si está considerando comprar una propiedad en España, este es probablemente uno de los mejores momentos en la última década para hacerlo. España parece estar finalmente saliendo de la recesión económica y después de algunos años muy duros los precios del mercado están probablemente en su valor más bajo o incluso repuntando ligeramente, por lo que una buena parte de las propiedades que están en el mercado se pueden comprar por 2/3 de lo que sus actuales propietarios pagaron por ellas hace años.

Para inversores de países no pertenecientes a la UE, la compra de una propiedad en España en la que invierta una cantidad superior a 500.000 € le puede permitir solicitar un visado o permiso especial de residencia para inversores, según ya comentamos en este blog en la entrada titulada«Permisos de residencia para inversores en España«.

No obstante, antes de comprar una propiedad en España le aconsejamos que dedique algún tiempo a investigar e informarse de qué debe hacer y qué debe evitar para mantenerse alejado de los problemas y dificultades que otros experimentaron en el pasado. En esta entrada hay información y consejos útiles que le servirán para planificar su compra. De cualquier forma y dado que cada caso es diferente, le recomendamos encarecidamente que se ponga en contacto con un abogado local e independiente que le ayude en todo el proceso y que vele por que su dinero y su derechos estén plenamente protegidos.

1.- Elección de la propiedad, pago del depósito y firma del documento de reserva

Nuestro primer consejo es que se ponga en manos de algún reputado agente inmobiliario que le ayude a encontrar y elegir la propiedad perfecta que satisfaga sus necesidades y expectativas. La intervención de un agente, por lo general, le ahorrará tiempo, dinero y sorpresas. Sus honorarios los pagan siempre los vendedores, por lo que no supondrá un coste para su bolsillo. Un agente solvente y con larga implantación en la zona conoce perfectamente las propiedades, las localizaciones que más pueden interesarle en función de sus expectativas, las mejores ubicaciones dentro de cada complejo o promoción, las instalaciones cercanas, la distancia a centros de salud o de ocio o la seguridad de la zona, y es un hecho que, además del precio, es importante tener en cuenta todos estos factores cuando se va a elegir una vivienda.

Si la razón para comprar una propiedad en este país es simplemente invertir y su idea es comprar una propiedad sobre plano que aún no se ha construido para venderla en el futuro y generar beneficios, debe tener en cuenta que, como en cualquier otra inversión, existe la posibilidad de que no se generen las plusvalías que espera o que estás tarden más de lo previsto. Esto, que puede parecer obvio, apenas fue tenido en cuenta en la última década. Elija la propiedad correcta. Dado que finalmente tendrá que venderla para realizar su inversión, pregúntese si estaría dispuesto a invertir sus ahorros en adquirir esa vivienda como casa de vacaciones o su residencia principal.

También debe tener en cuenta que cuando usted firma un contrato con un promotor inmobiliario se está comprometiendo a firmar la escritura y pagar todo el precio una vez que la propiedad se haya terminado. Transferir sus derechos de compra a un tercero, con carácter previo a la terminación y entrega de la vivienda es posible y legal, pero se requiere la autorización previa del promotor, que podrá solicitar que el inversor y el nuevo comprador acrediten documentalmente que el pago del citado derecho se ha efectuado y que el impuesto de transmisiones sobre el valor del inmueble por la transferencia de los derechos contractuales se ha abonado. El nuevo comprador tendrá que pagar además el IVA a la promotora una vez que escriture, con lo que sus gastos aumentarán drásticamente. Por todo ello, en la práctica resulta complicado vender los derechos sobre la propiedad antes de escriturar, es decir, antes de pagar la totalidad del precio acordado y los impuestos y gastos derivados de la compra.

Por lo tanto, incluso en los supuestos de compra de vivienda sobre plano para su reventa antes de la terminación, el inversor debe contar con los recursos económicos necesarios para completar la operación.

Si va a comprar una casa o una propiedad de cierto valor es recomendable encargar un informe técnico a un arquitecto o aparejador con el fin de descartar que la propiedad tenga problemas o vicios ocultos que pudieran afectarle en el futuro. Los vendedores son responsables de los vicios ocultos, es decir, que no eran visibles o aparentes, pero es necesario reclamar por vía judicial con las demoras y costes que ello genera. Por tanto, un informe previo le ahorrará sorpresas, tiempo y dinero. Si solicita una hipoteca para financiar la adquisición, el banco enviará un tasador a la vivienda pero, por lo general, el informe que este realice no reflejará el estado constructivo de la propiedad sino sólo su valor comercial.

Compra de inmuebles (Guía para compradores extranjeros) (2)Una vez elegida la propiedad, conviene abonar un depósito y firmar un documento de reserva. El depósito suele ser una cantidad pequeña (entre 3.000 y 6.000 euros) que queda en poder de la agencia inmobiliaria o del abogado del vendedor y que sirve para asegurar la compra y retirar la propiedad del mercado, así como para congelar el precio. Es importante recalcar que, en caso de que el comprador decida no completar la operación, no podrá recuperar el depósito, salvo pacto escrito en contrario como, por ejemplo, que no se consiga la financiación necesaria o que salgan a la luz problemas de tipo jurídico o urbanístico que desaconsejen la compra.

En este sentido, recomendamos encarecidamente a nuestros clientes que antes de firmar un documento de reserva con una agencia inmobiliaria o directamente con un particular nos lo hagan llegar para su verificación y visto bueno. Aunque las condiciones específicas del acuerdo se plasmarán en el contrato privado de compraventa, algunos aspectos fundamentales ya quedan reflejados en el documento de reserva, como plazos, precio, gastos, etc. y habrán de respetarse a posteriori.

El depósito se abona generalmente mediante pago en metálico, tarjeta de crédito o transferencia.

Es conveniente que, antes de firmar el contrato, decidan a nombre de quién desean que se otorgue el título de propiedad. Su abogado les podrá aconsejar sobre las ventajas y los inconvenientes de las distintas opciones. La propiedad puede estar a nombre de una única persona o de varias; a nombre de los cónyuges, o de éstos y sus hijos, o a nombre de una sociedad española o extranjera. En cualquier caso y dado que los compradores deben acreditar la procedencia de los fondos que se van a invertir, puede haber limitaciones en este sentido.

Cada caso es diferente y es preciso estudiarlo antes de recomendar una opción u otra. Sin embargo, a priori pensamos que, en la mayoría de los casos, es conveniente comprar a nombre de personas físicas, principalmente por los nuevos convenios bilaterales firmados entre España y otros países en materia de impuestos, como es el caso del Reino Unido, en los que se pone fin a ciertas ventajas fiscales que existían al comprar a nombre de compañías, como explicamos en la entrada de nuestro blog «Nuevo convenio fiscal entre España y el Reino Unido«).

Otro punto en contra del uso de compañías para adquirir inmuebles radica en algunas normativas regionales, como la referida a la función social de la vivienda en Andalucía, que impone algunas cargas a las mercantiles que posean inmuebles vacíos o que hagan un uso limitado de los mismos (véase la entrada «La polémica ley andaluza de la función social de la vivienda«),o el hecho de que escriturar a nombre de una compañía no evite la obligación de pago de impuestos al fallecimiento de los beneficiarios últimos de dicha sociedad, como vimos en la entrada «¿Se puede evitar el pago del impuesto de sucesiones?«.

2.- Abrir una cuenta bancaria en España

Compra de inmuebles (Guía para compradores extranjeros) (3)Necesitará una cuenta bancaria en España para afrontar el pago de las cuotas de la Comunidad de propietarios y las facturas por los suministros de la vivienda (agua, electricidad, etc.) Si obtiene financiación para la compra de la vivienda, también necesitará la cuenta para pagar las cuotas de su hipoteca. Puede utilizar cualquier banco en España, pero es aconsejable abrir la cuenta en un banco que tenga alguna sucursal ubicada cerca de su propiedad. Antes de abrir la cuenta es recomendable solicitar información sobre los cargos que el banco cobrará por depositar fondos, recibir o enviar transferencias, emitir certificados, etc. Por experiencia sabemos que estos gastos difieren mucho de un banco a otro.

3.- Nombrar un abogado local para que le asesore en la compra

Su abogado local dispone de las herramientas, los contactos, los conocimientos y la experiencia necesarios para verificar la capacidad jurídica de los vendedores, promotores inmobiliarios y demás intermediarios; redactar o revisar cada documento que deba ser firmado y que pueda comprometer sus intereses; garantizar que se cumplan todos los requisitos legales; y asegurarse de que la propiedad esté libre de deudas, gravámenes o cargas. Un abogado local no sólo conoce la legislación aplicable, sino también la zona y los posibles problemas o las ventajas de una u otra opción, por lo que sus conocimientos le serán muy útiles.

Compra de inmuebles (Guía para compradores extranjeros) (4)Hay excelentes abogados locales que le ayudarán a adquirir su propiedad de forma segura, pero use el sentido común y no haga cosas que no haría en su país de origen. Independencia es la palabra clave aquí. Su abogado no debe tener relaciones comerciales con el promotor, vendedor o agente inmobiliario, porque podrían derivar en un conflicto de intereses y ser una fuente de problemas. Quiero creer que la mayoría de los agentes inmobiliarios recomiendan el abogado que ellos creen que es el más adecuado para usted, pero, lamentablemente, también es común que las razones detrás de las recomendaciones sean otras. Al aceptar una recomendación, por favor, verifique que todas las partes sean verdaderamente independientes y que no existan vínculos comerciales entre ellas.

Hágase un favor e indague un poco antes de subirse al avión para comprar. Hable con personas que hayan utilizado un abogado en España en el pasado y déjese recomendar por ellos. Busque y compare en la web. No acepte simplemente lo primero que se le ofrezca, ya que podría tener suerte o tal vez no, y si va a emplear sus ahorros, o parte de ellos, en adquirir una propiedad en el extranjero, estaremos de acuerdo en que es muy conveniente usar profesionales de garantía.

En Vicente & Otaolaurruchi estaremos encantados, si nos premia con su confianza, de guiarle durante el proceso de compra de su propiedad. Estamos convencidos de que contamos con el mejor equipo para cuidar de sus intereses en España. Nuestro objetivo es construir una relación duradera con nuestros clientes y ayudarles a lo largo de los años con sus asuntos en España. Lejos del competitivo ambiente de trabajo de los grandes despachos de abogados, el hecho de ser un bufete pequeño y con alto grado de especialización nos ha permitido tener mejor control sobre nuestros casos, poner más atención a los problemas y mantener una relación estrecha y directa con todos nuestros clientes. Estamos orgullosos de ofrecer un servicio de excelencia con el apoyo de profesionales altamente cualificados, con más de 20 años de experiencia, que cuidan hasta el más mínimo detalle.

4.- Estudio de la propiedad y negociación de los términos del contrato

Compra de inmuebles (Guía para compradores extranjeros) (5)Una vez abonado el depósito y firmado el documento de reserva, el propietario o su representante deberán hacer llegar a la parte compradora la documentación de la propiedad que permita estudiar la viabilidad de la operación desde el punto de vista jurídico, urbanístico y fiscal. Normalmente es algo complicado para un particular que no tenga conocimientos básicos del sistema legal español hacer estos chequeos personalmente, por lo que siempre es recomendable que se pongan en las manos de un profesional. En Vicente & Otaolaurruchi realizamos exhaustivos chequeos en los registros de la propiedad, ayuntamientos, comunidades de propietarios, empresas suministradoras y otros organismos.

Como guía, es importante verificar lo siguiente:

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Author: Lilliana Bartoletti

Last Updated: 12/06/2022

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